I. OPŠTE ODREDBE
Opštim uslovima poslovanja privrednog društva “HARRITON GROUP” d.o.o. Beograd, ul. Milutina Milankovića 11G, matični broj: 21951951, PIB: 113974474, koje je upisano u registar posrednika Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine Republike Srbije, pod rednim brojem 1729, broj Uverenja: 627 (u daljem tekstu: Posrednik) uređuju se međusobni odnosi Posrednika i fizičkog ili pravnog lica, koji sa Posrednikom zaključuje Ugovor o posredovanju u cilju zaključenja pravnog posla koji se tiče prometa ili zakupa nepokretnosti (u daljem tekstu: Nalogodavac).
II. PONUDA NEPOKRETNOSTI
Ponuda nepokretnosti zasniva se na podacima koje Posrednik pisanim ili usmenim putem dobije od Nalogodavca, oglašivača ili neposrednim opažanjem prilikom pregleda nepokretnosti.
Nalogodavac pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću garantuje da su u momentu potpisivanja Ugovora o posredovanju, svi podaci o nepokretnosti koje je učinio dostupnim Posredniku (lokacija, cena, karakteristike, status tereta i slično) tačni.
III. UGOVOR O POSREDOVANJU
Ugovor o posredovanju u prodaji, kupovini, odnosno zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: Ugovor o posredovanju), zaključuje se u pisanom ili elektronskom obliku i sadrži:
- identifikacione podatke Posrednika i Nalogodavca,
- vrstu posla (kupoprodaja, zakup, itd.),
- visinu i način obračuna posredničke naknade,
- rokove važenja ugovora, eventualne odredbe o produženju ili raskidu,
- sve dodatne troškove i uslove dodatnih usluga.
Ugovorom se jasno definišu prava i obaveze obe strane.
IV. OBAVEZE POSREDNIKA
Pronalaženje i povezivanje klijenata
Posrednik preduzima sve radnje sa pažnjom dobrog privrednika kako bi pronašao i doveo u vezu Nalogodavca s potencijalnim kupcima, prodavcima, zakupcima ili zakupodavcima nepokretnosti.
Posrednik obaveštava Nalogodavca o uslovima na tržištu i novim prilikama u skladu sa njegovim zahtevima i kriterijumima.
Posrednik posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja posla u interesu Nalogodavca.
Posrednik ne snosi odgovornost za tačnost i potpunost podataka koje su mu dostavili Nalogodavac ili treća lica, niti za eventualnu pravnu ili faktičku nesaglasnost nepokretnosti, osim u slučaju namere ili grube nepažnje.
Organizacija prezentacija i razgledanja
Posrednik organizuje i zakazuje razgledanja nepokretnosti u dogovorenim terminima, u koordinaciji sa zainteresovanim stranama.
Posrednik omogućava Nalogodavcu da prati i učestvuje u prezentacijama svoje nepokretnosti.
Po potrebi, Posrednik osigurava lično prisustvo ovlašćenog predstavnika (npr. licenciranog agenta) tokom pregovora i razgledanja.
Pravna i tehnička analiza nepokretnosti
Posrednik vrši uvid u isprave koje dokazuju pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnosti i predočava Nalogodavcu na moguće rizike (npr. terete, pravo preče kupovine, ograničenja u pravnom prometu).
Posrednik ne snosi pravnu odgovornost u vezi sa pravnim statusom nepokretnosti. Na poseban zahtev Nalogodavca, Posrednik može angažovati treću stranu za pravnu analizu nepokretnosti.
Posrednik daje objektivno mišljenje o tržišnoj vrednosti nepokretnosti ili visini zakupnine, zasnovano na njenim karakteristikama i uslovima na tržištu.
Evidencija i transparentnost u poslovanju
Posrednik vodi preciznu evidenciju svih aktivnosti, pregovora i kontakata sa zainteresovanim licima.
Posrednik po potrebi, može usmeno ili pisanim putem informisati Nalogodavca o preduzetim koracima, potencijalnim prilikama, kao interesovanju sa tržišta u vezi sa predmetnom nepokretnosti. Posrednik nije u obavezi da dostavlja redovne izveštaje, osim ukoliko je to izričito ugovoreno sa Nalogodavcem.
Sve obaveze iz Ugovora o posredovanju mogu se izvršavati i elektronskim putem, osim ukoliko Nalogodavac i Posrednik drugačije ne dogovore prilikom zaključenja Ugovora o posredovanju.
Poverljivost i zaštita podataka
Posrednik čuva podatke o ličnosti Nalogodavca i podatke o nepokretnosti kao poslovnu tajnu, u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti.
Posrednik po potrebi može da snima i dokumentuje relevantne komunikacije (ukoliko je predviđeno ugovorom) radi zaštite interesa obe strane i sprovođenja ugovora o posredovanju.
Sve fotografije, video snimci, prezentacije i tekstualni opisi nepokretnosti koje Posrednik kreira u svrhu promocije predmetne nepokretnosti predstavljaju intelektualnu svojinu Posrednika i ne mogu se koristiti bez njegove prethodne saglasnosti.
Posrednički angažman i obaveze u vezi sa ugovorom
Posrednik je obavezan da omogući nesmetan prenos svih relevantnih dokumenata između strana u poslu.
Posrednik učestvuje u završnim pregovorima i omogućava strankama realizaciju posla.
Posrednik može, uz dodatni trošak i angažovanje stručne pravne pomoći treće strane, organizovati izradu predugovora i ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti, ukoliko to Nalogodavac zahteva.
V. OBAVEZE NALOGODAVCA
Dostavljanje tačnih informacija i dokumentacije
Nalogodavac garantuje da su svi podaci o nepokretnosti tačni i potpuni (pravo svojine, tereti, dozvole, urbanistički status itd.).
Posredniku omogućava uvid u originale ili overene kopije isprava koje dokazuju njegovo pravo svojine na nepokretnost.
U slučaju prodaje ili zakupa, dužan je da obezbedi svu pravno relevantnu dokumentaciju u cilju nesmetanog zaključenja ugovora.
U skladu sa Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Nalogodavac je dužan da Posredniku dostavi popunjenu i potpisanu Izjavu o utvrđivanju postojanja statusa funkcionera / člana uže porodice funkcionera / bližeg saradnika funkcionera.
Ovo je zakonska obaveza kako Posrednika, tako i svih učesnika u prometu i zakupu nepokretnosti, i Nalogodavac je dužan da predmetnu izjavu dostavi.
Takođe je neophodno da Nalogodavac dostavi i validan identifikacioni dokument (ličnu kartu ili pasoš) potpisnika / vlasnika nepokretnosti.
Ako ugovor o prometu ili zakupu potpisuje punomoćnik (koji nije upisan u APR), Nalogodavac je dužan da dostavi i kopiju validnog punomoćja izdatog za svrhu potpisivanja predmetnog ugovora.
Omogućavanje razgledanja i pregovora
Nalogodavac omogućava Posredniku i potencijalnim kupcima/zakupcima pristup nepokretnosti radi razgledanja u dogovorenim terminima.
Nalogodavac prisustvuje zakazanim razgledanjima nepokretnosti ili u slučaju sprečenosti, obaveštava Posrednika unapred o tome.
Obaveštavanje o promenama
Nalogodavac je dužan da Posrednika odmah obavesti o bilo kakvim promenama u vezi sa nepokretnosti, njenim pravnim statusom, cenom ili rokovima.
U slučaju bilo kakve promene u kontakt podacima, dužan je da o tome obavesti Posrednika bez odlaganja.
Poštovanje ekskluzivnog posredovanja (ukoliko je ugovoreno)
Ako je ugovoreno ekskluzivno posredovanje, Nalogodavac, tokom trajanja Ugovora o posredovanju ne sme angažovati drugog Posrednika za istu nepokretnost.
Ukoliko Nalogodavac prekrši ovu obavezu i sa trećim licem zaključi posao čiji je predmet nepokretnost za koju je sa Posrednikom ugovorio ekskluzivno posredovanje, dužan je da Posredniku naknadi štetu u visini ugovorene posredničke naknade.
Isplata posredničke naknade i drugih troškova
Nalogodavac se obavezuje da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu u trenutku zaključenja predugovora ili ugovora o kupoprodaji/zakupu.
Ako je ugovoreno, Nalogodavac nadoknađuje Posredniku druge troškove (oglašavanje, fotografisanje, pravne usluge itd.).
U slučaju raskida ugovora o posredovanju usled neopravdanih razloga Nalogodavca, Posrednik ima pravo na naknadu pretrpljene štete, čiji iznos ne može biti viši od ugovorene posredničke naknade.
Saradnja i profesionalno postupanje
Nalogodavac nema pravo da sa klijentom sa kojim ga je Posrednik doveo u vezu, samostalno,bez informisanja i kooperacije sa Posrednikom, zaključi ugovor o kupoprodaji ili zakupu, te će se navedeno smatrati grubim kršenjem Ugovora o posredovanju i obavezom Nalogodavca da Posredniku naknadi pretrpljenu štetu.
Nalogodavac je dužan da potpiše Protokol o upoznavanju kojim potvrđuje da mu je Posrednik omogućio kontakt sa zainteresovanim licima.
Nezavisno od Protokola o upoznavanju, kao dokaz da je Posrednik doveo u vezu Nalogodavca sa zainteresovanim stranama, Posrednik može koristiti i obaveštenje upućeno Nalogodavcu putem elektronske pošte („Obaveštenje“). Ukoliko Nalogodavac u roku od 24 časa od dana prijema Obaveštenja isto ne ospori uz navođenje dokaza, smatraće se da je Obaveštenje prihvaćeno i punovažno danom prijema i jednako Protokolu o upoznavanju.
Nalogodavac je dužan da čuva poverljive informacije, koje mu je Posrednik saopštio. Poverljive informacije su informacije koje nisu poslovna tajna, ali mogu negativno uticati na interese Posrednika, kao i zainteresovanih strana prilikom zaključenja ugovora.
Nalogodavac je dužan da Posredniku isplati opravdano nastale troškove u toku pregovora, pod uslovom da je iste odobrio pisanim putem.
Nalogodavac je dužan da u svakom slučaju zaključenja ugovora o zakupu i/ili kupoprodaji u skladu sa ovim Ugovorom, dostavi skeniran primerak ugovora Posredniku u roku od 24 časa od dana zaključenja.
Nalogodavac je dužan da dostavi Posredniku overene promete zakupca ili fotokopije faktura koje je izdao zakupcu u vezi sa naplatom zakupnine, oba za period od godinu dana od dana otvaranja Nepokretnosti za javnost, ako je sa zakupcem ugovorio plaćanje samo procentualne zakupnine.
Nalogodavac je dužan da sarađuje sa Posrednikom u cilju što brže i efikasnije realizacije posla.
VI. MOGUĆNOST PRIJEMA KAPARE
Kada posreduje u davanju u zakup nepokretnosti, ukoliko Posredniku Nalogodavac tako izričito naloži, Posrednik može da u ime i za račun Nalogodavca primi kaparu od strane zainteresovanog zakupca kojom se predmetna nepokretnost kapariše.
Izričit nalog za prijem kapare Nalogodavac daje u telefonskom razgovoru koji se snima u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti ili putem elektronske pošte.
Prilikom uzimanja kapare Posrednik je dužan da u ime Nalogodavca potpiše odgovarajući zapisnik o postignutom dogovoru o zakupu nepokretnosti sa zakupcem uz navođenje detalja dogovora sa kojima se Nalogodavac složio putem (snimljenog) telefonskog razgovora ili putem elektronske pošte.
Kapara koju primi Posrednik, dužan je da prenese na račun Nalogodavca u roku od najviše 5 (pet) radnih dana od dana prijema kapare, umanjenu za eventualne ugovorene troškove (ako su takvi predviđeni i prethodno usaglašeni).
Posrednik ne snosi odgovornost za bilo kakav spor između Nalogodavca i zainteresovanog zakupca u vezi sa povraćajem ili zadržavanjem kapare, osim u slučaju namere ili grube nepažnje prilikom postupanja sa kaparom.
VII. PRAVO NA POSREDNIČKU NAKNADU
Posrednik stiče pravo na naknadu u trenutku zaključenja Predugovora ili Ugovora o kupoprodaji/zakupu nepokretnosti, odnosno, kada se pravni posao koji je direktna posledica njegovog posredovanja zaključi, a u skladu s dogovorenim uslovima.
Naknada za posredovanje može biti ugovorena na jedan od sledećih načina: kao procenat od ugovorene kupoprodajne cene nepokretnosti ili zakupnine, u skladu sa odredbama ovih Opštih uslova ili pojedinačnog ugovora, ili kao fiksni iznos, posebno dogovoren između Posrednika i Nalogodavca. Posrednik može, ukoliko to okolnosti opravdavaju, odobriti popust na ugovorenu naknadu.
U slučaju neizvršenja posredovanog posla zbog Nalogodavčevih postupaka protivno načelima savesnosti i poštenja, Nalogodavac je dužan da Posredniku isplati ugovorenu naknadu u punom ugovorenom iznosu.
Nalogodavac je u obavezi da Posredniku isplati posredničku naknadu i ako Ugovor o zakupu zaključi društvo koje je povezano sa Nalogodavcem ili ako se ugovor zaključi sa društvom koje je povezano sa zakupcem.
Povezano društvo sa Nalogodavcem/zakupcem: znači (i) bilo koje društvo koje Kontroliše Nalogodavca/zakupca, (ii) bilo koje društvo koje Nalogodavac/zakupac Kontrolišu (iii) bilo koje društvo koje je pod zajedničkom Kontrolom sa Nalogodavcem/zakupcem.
Kontrola znači sposobnost jedne strane da odredi da poslovanje drugog društva bude u skladu sa direktivama i politikama prvog društva putem (i) udela u društvu (ii) prava glasa u društvu (iii) na bilo koji drugi način (u svakom slučaju direktno ili indirektno) i Kontrola će se biti tumačena u skladu sa tim.
Nalogodavac je takođe obavezan da isplati posredničku naknadu u skladu ako ugovor o kupoprodaji/zakupu zaključi:
- sa licem koje je srodnik lica sa kojim ga je Posrednik doveo u vezu ili
- sa licem koje je bilo prisutno na razgledanju Nepokretnosti
Posrednik ima pravo na naplatu punog iznosa posredničke naknade ukoliko:
- Nalogodavac bez prisustva i znanja Posrednika ili posredstvom drugog posrednika, za vreme trajanja ugovora o posredovanju i 24 meseca od dana prestanka važenja ugovora o posredovanju, Nalogodavac zaključi Ugovor o zakupu i/ili kupoprodaji, sa licem sa kojim ga je Posrednik upoznao, sa srodnicima tog lica, ili licima koja su bila sa njim na razgledanju, kao i sa Povezanim licima;
- Nalogodavac (ili Povezano lice Nalogodavca) i treće lice sa kojim ga je Posrednik upoznao, a u periodu od 24 meseca od dana potpisivanja Protokola o upoznavanju ili dostavljanju Obaveštenja o upoznavanju, zaključi ugovor o zakupu i/ili prodaji za zakup ove ili neke druge nepokretnosti u vlasništvu Nalogodavca (ili Povezanog lica Nalogodavca);
- Nalogodavac i potencijalni zakupac/kupac započnu pregovore o zakupu i/ili prodaji tokom 24 meseca od dana potpisivanja Protokola o upoznavanju, ali u ovom periodu ne zaključe ugovor, već isti bude zaključen nakon proteka perioda od 24 meseca;
- Nalogodavac i zakupac/zakupodavac zaključe novi ugovor o zakupu ili aneks kojim se produžava period zakupa nakon inicijalno zaključenog ugovora o zakupu
Nalogodavac se obavezuje da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu najkasnije u roku od 7 (sedam) dana od dana izdavanja ispravnog računa, osim ako nije drugačije definisano posebnim dogovorom.
Posrednik ima pravo da potražuje ugovorenu posredničku naknadu sudskim putem u roku od 10 (deset) godina od dana dospelosti obaveze plaćanja naknade, u skladu sa važećim zakonodavstvom Republike Srbije.
VIII. UGOVOR O POTPOSREDOVANJU
Posrednik može preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimično, na drugog Posrednika uz izričitu saglasnost Nalogodavca.
Ugovor o potposredovanju mora biti zaključen u pisanom ili elektronskom obliku, i mora sadržati:
a) način i uslove prenosa prava i obaveza,
b) način isplate posredničke naknade,
c) uslove otkaza potpodsredničkog ugovora.
Kopiju ugovora o potposredovanju Posrednik preda Nalogodavcu u roku od tri dana od zaključenja.
IX. TROŠKOVI I DODATNE USLUGE
Posrednička provizija za posredovanje u prodaji nepokretnosti iznosi minimalnih 3.0% od ugovorene cene nepokretnosti, uvećano za iznos PDV-a.
Posrednička provizija za posredovanje u zakupu nepokretnosti iznosi minimalno 200% neto ugovorene mesečne rente, uvećano za iznos PDV-a.
Provizija za savetovanje i konsultacije u cilju što boljeg plasmana nepokretnosti na tržištu nekretnina iznosi 36.000,00 dinara po radnom satu, uvećano za iznos PDV-a.
U skladu sa Zakonom o posredovanju, Posrednik može ugovoriti sa Nalogodavcem tačan iznos posredničke naknade a konkretan posao posredovanja ili ugovoriti popust na posredničku naknadu i o tome sačiniti poseban Ugovor o posredovanju koji se zaključuje između Nalogodavca i Posrednika.
Pored osnovne posredničke naknade, Nalogodavac snosi i troškove dodatnih usluga – kao što su oglašavanje, profesionalno fotografisanje, video prezentacija, angažovanje advokata za pripremu predugovora ili ugovora – ukoliko su te usluge ugovorene unapred.
Visina dodatnih troškova i način njihovog obračuna jasno se predviđaju i preciziraju Ugovorom ili aneksom Ugovora o posredovanju.
X. ZAVRŠNE ODREDBE
Ovi Opšti uslovi poslovanja stupaju na snagu danom donošenja i smatraju se sastavnim delom svakog ugovora o posredovanju.
Na ugovorni odnos Posrednika i Nalogodavca, ovi Opšti uslovi poslovanja se primenjuju momentom zaključenja Ugovora o posredovanju i imaju pravnu obaveznost kao i Ugovor o posredovanju.
Za pitanja koja nisu drugačije regulisana Ugovorom o posredovanju, primenjuju se odredbe ovih Opštih uslova. U slučaju neslaganja odredbi ovih Opštih uslova i ugovora o posredovanju, važe odredbe Ugovora o posredovanju.
Na pitanja koja nisu regulisana Opštim uslovima poslovanja, drugim opštim aktom Posrednika ili Ugovorom o posredovanju, primenjivaće se odredbe Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, Zakona o prometu nepokretnosti, Zakona o obligacionim odnosima, Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, kao i drugih propisa Republike Srbije.
U Beogradu, dana 02.06.2025. godine
HARRITON GROUP DOO BEOGRAD